Покупка доли в квартире у родственника: основные правила заключения сделки


Выкуп доли квартиры происходит в несколько этапов. Данная процедура строго регламентирована гражданским законодательством. Несоблюдение требований закона может привести к недействительности сделки.

Покупка доли в квартире у родственника: алгоритм действий для покупателя

Иметь свое жилье – мечта каждого человека. Но не все могут позволить себе приобрести отдельную квартиру. Иногда граждане приобретают долю квартиры, тем самым обеспечивая себе крышу над головой. И чаще всего такие сделки совершаются между близкими людьми. Если возникла необходимость в покупке доли в квартире у родственников, необходимо знать, как совершается сделка покупки в таких случаях.

Доля квартиры как объект продажи

Имущество может принадлежать гражданам на праве личной или совместной собственности. Если говорить о долях имущества, то это значит, что оно принадлежит одновременно нескольким собственникам на праве совместной долевой собственности.

Доля квартиры может быть выражена в дробном значении: 1/2, 1/4, 2/3. Распределение долей зависит от того, на каких условиях приобреталось жилье. Чаще всего совладельцами недвижимого имущества становятся члены семьи или родственники в результате приватизации, купли-продажи, дарения или наследования.

Имея в собственности долю жилья, лицо может распоряжаться этой частью по своему усмотрению: продать, подарить, передать в аренду, в залог. В натуре часть имущества выделить невозможно. Нельзя очертить мелом свои границы, поскольку по факту их просто нет, нельзя запретить родственникам пользоваться местами общего пользования в жилом помещении и т.д. По договоренности с другими совладельцами, конечно, можно обозначить принадлежность территории каждому проживающему (например, распределить комнаты в соответствии с долями), но эти границы будут условными.

Распоряжаться своей долей может каждый совладелец независимо от желания других сособственников. Продать часть жилья человек может в любой момент. Однако существует ряд условий, которые необходимо выполнить, чтобы сделка соответствовала закону.

Чем регулируется сделка

Сделка купли-продажи доли квартиры совершается по тем же правилам, что и купля-продажа всей квартиры. В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса сделка продажи недвижимости совершается в письменной форме. Несоблюдение данного правила приводит к недействительности сделки. Таким образом, продажа доли имущества оформляется в виде договора купли-продажи, который подписывается на бумаге сторонами: продавцом и покупателем.

Право собственности на долю имущества нового собственника подлежит государственной регистрации. Такое требования является строго обязательным согласно ч.1 статьи 551 ГК РФ. Следует обратить внимание, что договор продажи считается заключенным только после госрегистрации права собственности.

Уведомление совладельцев

При продаже доли квартиры действует правило преимущественной покупки. Что оно означает?

По закону, если собственник доли решил ее продать, сначала он должен предложить ее выкупить другим совладельцам. Для этого он направляет предложение о покупке в письменной форме, указав условия продажи и цену.

В течение месяца совладельцы должны дать ответ: готовы они выкупить долю или нет. Если никто из совладельцев не изъявит такого желания, тогда доля может быть продана всем другим лицам. Принудить родственников выкупить долю невозможно, поэтому законодатель и разрешает осуществлять продажу в пользу других лиц.

При продаже доли имущества категорически нельзя нарушать правило преимущественной покупки, поскольку если данное требование будет проигнорировано, в дальнейшем совладелец, который не был извещен о продаже, может обжаловать сделку в суде.

Не только продавец может быть заинтересован в отчуждении доли жилья и получении денег, но иногда и покупателю это выгодно. Многие семьи не могут ужиться на одной территории, поэтому единственным решением проблемы может стать выкуп доли квартиры у родственника. По такому пути часто идут и бывшие супруги, которые таким способом решают жилищный вопрос.

Выкупив доли совладельцев, можно получить в собственность целую квартиру. В будущем, если гражданин надумает ее продать, это будет на порядок легче. Но в любом случае, от кого бы не исходила инициатива о продаже или выкупе доли, право преимущественной покупки не должно быть нарушено.

Правила оформления

Договор купли-продажи доли квартиры оформляется в письменной форме с удостоверением нотариуса. Юристы рекомендуют оформлять сделку через нотариуса, так как в таком случае меньше рисков для обеих сторон.

При оформлении сделки у нотариуса проверяются следующие нюансы, о которых граждане могут не знать:

  1. Дееспособность сторон.

Продавец и покупатель должны понимать и осознавать свои действия, правовые последствия заключения сделки. Недееспособные лица не могут совершать сделки с недвижимым имуществом. От их имени обязательно должен действовать законный представитель (опекун).

  1. Отсутствие физического и психического насилия.

Ни одна из сторон не должна находиться под влиянием третьих лиц (под угрозами, шантажом, применением физической силы).

  1. Подлинность документов.

Документы для сделки должны быть предоставлены в оригиналах. Если какой-либо документ утрачен, необходимо получить дубликат. Документы должны иметь целостный вид, хорошо читаемы, не иметь зачеркиваний и некорректных исправлений.

  1. Объект недвижимости не должен иметь обременений.

До совершения сделки проводится проверка объекта на наличие ограничительных мер: арестов, обременений, залога, ипотеки. Если выясниться, что объект заложен банку, арестован судебными приставами и прочее, то продать такой объект нельзя.

  1. Наличие несовершеннолетних детей и лиц, имеющих права на недвижимость.

Обязательно нужно удостовериться, что в результате отчуждения доли квартиры не пострадают интересы несовершеннолетних детей. Закон защищает права детей, поэтому, сделки с участием несовершеннолетних проводятся с разрешения органов опеки. Также следует проверить, не имеют ли другие лица прав на имущество: наследники, супруги и другие.

  1. Получение согласия супруга на сделку.

Если доля квартиры приобреталась продавцом в браке, то она является совместной собственностью. При продаже второй супруг должен дать разрешение на продажу.

Документы для договора

Для оформления договора купли-продажи необходимо собрать целый пакет документов. Он включает:

  1. Правоустанавливающий документ.

Документ, на основании которого у лица возникло право собственности, может быть любой – в зависимости от способа приобретения имущества. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (в случае приватизации), договор купли – продажи, дарения, обмена, свидетельство о праве на наследство.

  1. Кадастровый паспорт.

Данный документ представляет собой план помещения с описанием технических характеристик: общей и жилой площади, количества комнат, их расположения.

  1. Справка о количестве зарегистрированных лиц.

Документ необходим, чтобы удостовериться в количестве зарегистрированных жильцов, наличии несовершеннолетних детей, проживающих в квартире. Справку выдает жилищно — эксплуатационная организация.

  1. Согласие супруга на продажу.

Разрешение супруга удостоверятся нотариально. Нет необходимости оформлять разрешение супруга, если доля квартиры приобретена продавцом до вступления в брак, получена по наследству или по дарению, поскольку в этих случаях общие средства на приобретение имущества не были потрачены.

  1. Паспорта.

Паспорта продавца и покупателя должны быть действительны на момент совершения сделки. Для оформления договора достаточно внутреннего гражданского паспорта лица.

  1. Письменное извещение совладельцев о продаже имущества.

Документ необходимо приложить к договору, чтобы в дальнейшем не возникло недоразумений относительно правильности оформления сделки в части соблюдения права преимущественной покупки.

Перечень документов не является исчерпывающим, в каждом случае могут потребоваться и другие бумаги.

Содержание договора

Подписывая договор купли-продажи доли квартиры необходимо обращать внимание на все детали, которые оговорены в тексте документа. Большинство договоров содержит следующие пункты:

  1. Сведения о продавце и покупателе (ФИО, паспортные данные, адреса места проживания).
  2. Предмет договора – доля квартиры (адрес, основные технические характеристики жилья).
  3. Документы, на основании которых продавцу принадлежит часть квартиры.
  4. Стоимость продажи.
  5. Условия оплаты (наличный, безналичный расчет; рассрочка платежей; оплата в момент заключения сделки, до или после сделки; валюта платежа).
  6. Условия передачи ключей от помещения (в момент сделки, до или после ее совершения).
  7. Наличие или отсутствие долгов по коммунальным платежам.
  8. Условия расторжения договора.
  9. Порядок перехода права собственности (необходимость проведения госрегистрации).
  10. Подписи сторон.

Стороны договора должны лично присутствовать при его подписании. Если кто-то из сторон не может лично явиться, можно составить доверенность на представителя, который подпишет договор. Доверенность на продажу или покупку недвижимости должна быть составлена в нотариальной форме.

Передачу объекта недвижимости можно оформить в виде передаточного акта. Акт приема-передачи – это документ, который фиксирует момент передачи объекта и содержит сведения о фактическом состоянии имущества. Акт составляется в двух экземплярах: по одному для каждой стороны и является частью договора.

Риски купли-продажи доли в квартире

В принципе сделку продажи, оформленную по всем предписаниями закона, тяжело в дальнейшем оспорить. Но бывает, что договор купли-продажи заключается с нарушениями. Например, неуведомление родственников – совладельцев о предстоящей продаже, продажа доли постороннему лицу раньше тридцатидневного срока, который дается совладельцем на рассмотрение предложения о покупке. В таком случае совладельцы могут обратиться в суд с иском.

Но, если родственники получили уведомление и их не устроила цена или другие условия, то продавец вправе продать долю другим людям, при этом совладельцы уже не смогут доказать незаконность сделки.

Целесообразней проводить сделки купли-продажи между родственниками. Для родственников — покупателей – это хороший шанс объединить доли и получить целую квартиру. Для продавцов – это самое быстрое решение вопроса продажи имущества. Ведь маловероятно, что собственник сможет легко продать долю в квартире чужому человеку, поскольку из посторонних лиц мало кто заинтересован в приобретении жилплощади в нагрузку с чужими людьми.

Видео https://www.youtube.com/watch?v=gaHhBeBIxz0